Os vilões do mercado imobiliário
*Por Robert Furden Jr.
Sempre ouvimos especialistas em investimentos falarem na mídia sobre o melhor momento para investir, porém, o que às vezes foge dos holofotes, são os possíveis contras, os chamados “Vilões do investimento”. Eles podem colocar tudo a perder e diminuir a rentabilidade da carteira do investidor. Mas, por que estou falando sobre isso? Ouvimos que investir em imóveis gera ótima rentabilidade, por vezes em patamar superior a outros investimentos, pois além da renda, há a valorização do imóvel dia após dia. O que não ouvimos é que se você não souber onde está investindo, pode sim ser uma vítima desses vilões e perder muito dinheiro.
No mercado imobiliário pode haver certos “vilões do investimento” e muitas vezes não muito aparentes. São as taxas, juros, impostos como o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens e imóveis) e índices de correção monetária como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Por muito tempo a taxa Selic também se figurou como uma vilã, mas devido a sua queda drástica desde 2016, vem beneficiando o mercado de imóveis, pois possibilita taxas de financiamento mais atrativas, fomentando ainda mais o setor. O investidor que entra de cabeça no mercado imobiliário sem saber o que fazer, como agir e qual o melhor momento para investir, se não tomar cuidado, pode ser pego por um desses vilões.
Para o inquilino que entende que alugar faz mais sentido do que comprar, o IGP-M se mostrou muito perigoso por diversas razões, dentre elas, a pandemia causada pelo novo coronavírus. Esse índice, que antes costumava ficar na casa dos 4 a 8%, saltou para 28,64% nos últimos doze meses, pegando de surpresa pessoas que estavam tranquilas com seus contratos, impondo pesadas negociações nem sempre tão exitosas. A curto prazo, esse índice não apresenta sinais de que poderá cair e voltar a patamares civilizados. Dessa forma, é preciso ter atenção dobrada no momento de firmar novos contratos.
Outro vilão, que também é perigoso e pode pegar muito investidor de surpresa, é o INCC. Esse índice é ligado à construção civil, então é aplicado no imóvel em construção, ou seja, o que foi adquirido na planta até a fase da conclusão da obra. Quando o imóvel na planta é adquirido e o investidor escolhe pelo parcelamento da compra, paga o montante de 30% de entrada e as demais parcelas são corrigidas por este índice (INCC) em grande parte dos contratos. Assim, tem como base o acumulado nos últimos 12 meses (dezembro/2020) e as parcelas foram corrigidas em 9,37%, muito superior a outros índices, como a Selic por exemplo. Logo, o saldo devedor cresceu acima da inflação e de muitos dos investimentos em renda fixa, tornando menos atrativo o investimento em imóvel parcelado em construção.
A situação pode ficar ainda mais perversa. Vilões como INCC e IGP-M podem andar juntos. Ainda no financiamento do imóvel na planta, existem contratos que, logo após a entrega do imóvel (término na obra), deixam de aplicar o INCC e adotam a partir desta data o IGPM, atingindo de forma severa o investidor menos cauteloso, que não se atentou ao que estava disposto em contrato. Isso realmente pode ser desastroso, levando a discussão para o judiciário ou inviabilizando o retorno esperado do investimento. E acredite, caso o investidor não tenha um preparo financeiro, pode perder o bem antes mesmo de pegar as chaves.
Por isso digo que sem fundamento, sem a devida análise, o mercado imobiliário pode apresentar riscos trágicos, com forte atuação dos vilões quase ocultos. Em contrapartida, crises costumam gerar excelentes oportunidades de investimentos no mercado imobiliário, questões básicas de mercado como a lei de oferta e demanda explicam esse fato.
Os vilões estarão presentes em todos os aspectos da nossa vida, ainda mais no financeiro. Todos os dias somos expostos a diversos impulsos para compras não planejadas e mesmo em bem de grande valor como imóveis, isso se mostra frequente. Em termos de investimento, eles sempre estarão lá aguardando a deixa para atacar então precisamos ter cuidado com eles (impulsos e “vilões”). No mercado imobiliário, o investidor que busca reais oportunidades tem algumas alternativas, como a compra de imóvel em leilão. É possível arrematar um imóvel pagando até 80% abaixo do que realmente vale, garantindo ótima rentabilidade quer seja na locação ou revenda desses bens. Com a estratégia correta, sem assumir riscos, crises intensificam as chances de ótimos negócios.
Além disso, há taxas bastante atrativas nesse mercado (as menores nos últimos 30 anos) propiciando crédito para boas compras, sem percalços dos índices que variam demasiadamente, tornando possível o planejamento e aferição de taxas de retorno do investimento.
Como em outras modalidades de investimento, comprar em leilão exige conhecimento dos fundamentos, das regras do jogo, a leitura minuciosa dos editais e condições de compra, mas sim, sem aventuras, é extremamente rentável. Trata-se de um mercado ainda com poucos players, mas com oferta contínua, que são até mesmo intensificadas com a crise.
Essa história de investir no mercado imobiliário só tem vilões, entrelinhas e pegadinhas? A resposta é não. Em qualquer boa história da ficção o mocinho precisa de estratégias e alguns aliados para vencer o vilão, assim também é na vida real, principalmente em se tratando de investimentos. Estude o mercado, faça amigos que já estão há mais tempo investindo em imóveis, que conheçam leilões, busque a ajuda de consultores e espere oportunidades. Assim você se tornará um forte protagonista, daqueles que vence o vilão de forma marcante e não precisa esperar o final da história chegar para isso. É hora de investir, o mercado imobiliário te espera!
Advogado e diretor na Faber Magna Investimentos
ATENÇÃO: As opiniões publicadas em artigos não necessariamente são as do editor deste blog.
Fernando Albrecht é jornalista e atua como editor da página 3 do Jornal do Comércio. Foi comentarista do Jornal Gente, da Rádio Band, editor da página 3 da Zero Hora, repórter policial, editor de economia, editor de Nacional, pauteiro, produtor do primeiro programa de agropecuária da televisão brasileira, o Campo e Lavoura, e do pioneiro no Sul de programa sobre o mercado acionário, o Pregão, na TV Gaúcha, além de incursões na área executiva e publicitário.
